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天天游戏娱乐:首批公募REITs受青睐 地产行业迎来新景象

发布日期:2022-05-24   来源:天天游戏在线登录 作者:天天游戏体育app下载   浏览次数: 13 次 〖返回列表〗

  对于资产持有者来说,REITs实现了依托不动产的权益性融资,对于运营方而言,REITs在将募集资金用于持有资产的同时,又可以并购新的项目,是运营管理和商业模式复制的高效助推手段。

  本周一,首批9只公募基础设施投资基金(REITs)启动面向公众投资者发行,全部实现超募。业内人士表示,从受关注度情况来看,物流、产业园项目成为受青睐的标的。对于地产行业来说,公募REITs将解决做产业地产、物流地产等资金沉淀、融资和退出机制等问题,也将深刻影响整个房地产行业的格局。未来,不仅更多的物业公司市值会超过地产开发母公司,公募REITs上市公司也可能会慢慢占据主导。

  业内人士表示,无论从速度还是力度看,首批推出9个项目,作为资本市场服务国家战略和实体经济发展的重要举措,基础设施公募REITs试点得到了大力支持。虽然《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金 (REITs)试点项目申报工作的通知》对可入池园区类资产做出了明确的规定,但市场潜在的数量依然十分庞大,预计后续上市项目还会持续增加。而只要收益达标,就有望通过公募REITs上市,回笼资金,实现退出,这对开发商做产业地产和物流地产等是较大的利好。事实上,万科、金地、远洋、星河、富力等房企旗下都运营着不少产业地产、物流地产项目,相信也会陆续亮相。

  从首批公募REITs来看,主要聚焦基础设施领域,包含不动产及土地属性的产业园区、物流园区、IDC数据中心等产权类资产,以及具有特殊经营权属性的资产。而从收益率来看,招募资料显示,中航首钢生物质REITs和浙商证券沪杭甬高速REITs的当期派息率分别是8%和12%,全周期内部收益率分别为6.91%和不低于6%。博时招商蛇口产业园REITs的当期派息率只有4.1%,但是,考虑不动产公允价值变动带来的资本利得,整体收益率也不错。总体而言,首批公募REITs的收益率较此前业内预期的4%~5%略高。

  以物流产业为例,根据第一太平戴维斯发布的《大湾区物流指数》研究数据,2010年上半年至2020年上半年,粤港澳大湾区物流租金指数十年间上涨97.5%,至197.5;其价格指数上涨157.1%,至257.1。大湾区物流租金指数增幅高于同期甲级写字楼租金指数增幅45.9个百分点;而两市场价格指数增长差距则更为显著,前者增幅高于后者81.7个百分点。第一太平戴维斯华南区市场研究部主管谢靖宇表示,当前大湾区物流地产市场处于十年间租金峰值期。显然,物流地产表现出来收益稳健的特性受到投资者的青睐。不过,据第一太平戴维斯深圳副董事总经理、投资部主管吴睿介绍,目前物流地产投资市场可分为主流投资者和新型市场参与者两类。主流投资者可分为四类:外资、内资、机构和国企。可以看到,目前,市场上的投资者主要是机构投资者,事实上,物流地产对专业性要求相对较高,存在投资门槛,但收益稳定性较高、运营风险可控。随着公募REITs的落地,将助于个人投资者对物流地产的投资活动。

  而对于地产行业而言,公募REITs也将深刻影响整个行业的格局。有业内人士对记者表示,研究数据显示,2011~2020年,美国基础设施REITs的平均综合收益率超过以办公、零售、住宅为底层资产的商业地产REITs。数据中心作为新基建的重要领域,5年的平均综合收益率也达到了21%。全球最大的基础设施REITs,美国电塔公司的市值超过1100亿美元。就像贝壳找房上市后,其市值超过头部房企,公募REITs也将重塑地产价值。

  根据《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》对基础设施REITs试点项目的要求,将优先支持基础设施补短板行业,鼓励信息网络等新型基础设施, 以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点,聚焦具有成熟的经营模式及市场化运营能力,已产生持续、稳定的收益及现金流,投资回报良好,并具有持续经营能力、较好的增长潜力的项目。比如,首批公募REITs中博时招商蛇口产业园REITs,就是将招商蛇口位于深圳市南山区蛇口网谷产业园内的万融大厦、万海大厦两座办公楼作为基础资产所发行的公募REITs。万融大厦、万海大厦建成于2014年,已经营约6年时间。

  除了产业园区、仓储物流,出租率高、运营好的商办物业也能满足REITs的发行要求。但商业物业没有列入试点,这让不少业内人士遗憾。有商业项目的负责人对记者表示,首批试点,除了典型的基础设施、市政工程,仓储物流和产业园区也能够包括在内,这两类其实已很接近购物中心、写字楼等商业物业REITs,这也给未来带来想象空间。此外,租赁住房作为“十四五”期间房地产领域的发展重点,引入公募REITs,实现投融资闭环、促进租赁住房供给也是值得期待的。

  所谓REITs,英文全称 Real Estate Investment Trusts,指不动产投资信托基金,通过证券化方式,将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强、标准化的上市金融产品。由于公募REITs具有强制分红要求,并受益于相对稳定的派息水平以及资产成熟运营,对于投资者而言,REITs具有相对稳定的投资收益。对于资产持有者来说,REITs实现了依托不动产的权益性融资,对于运营方而言,REITs在将募集资金用于持有资产的同时,又可以并购新的项目,是运营管理和商业模式复制的高效助推手段。

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