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天天游戏娱乐:中融信托的地产雷池

发布日期:2022-05-17   来源:天天游戏在线登录 作者:天天游戏体育app下载   浏览次数: 20 次 〖返回列表〗

  解直锟因突发心脏病离世已140天,万亿中植系的接班人至今成谜。虽然迎来了一位新总裁,但董事局主席之位依旧空着。

  在过去很长一段时间里,接班人呼声最高的是,解直锟外甥、中融信托董事长刘洋。他于去年底紧要关头时被推上台前,代为主持集团工作。但时至今日,刘洋在中植企业集团的对外title,仅仅还是“负责人”,仍未扶正。

  4月底,刘洋又回到中融信托,一连主持召开股东会、董事会、监事会。而近段时间,中融信托也很是抢镜,一边铺排2021年年报,一边不遗余力“增厚”家底。

  4月23日,其大股东经纬纺机在年报中透露,中融信托的注册资本拟由120亿元增加至146.68亿元。增资后,中融信托的注册资本金将跃居行业第二位。

  对于此次增资,中融信托向媒体回应称,“中融信托多次增资均为净利润转增,各股东同比例增资,体现了股东单位对中融信托的持续支持。”

  据乐居财经了解,2021年,中融信托实现营收58.58亿元,同比增长6.51%;净利润14.87亿元,同比增长7.79%。截至2021年末,中融信托存续信托计划1187个,受托管理资产6387亿元,规模同比有所下降。

  虽然营收、净利双增,但大股东一语道破了中融信托的困境,“当前,尤其是房地产行业走势低迷,因融资环境整体紧张导致流动性问题频发,中融信托部分相关项目也被迫出现延期情况,信用风险、流动性风险呈现阶段性放大的情况,业务经营与投资者关系进一步承压。”

  自2021年下半年以来,房企陆续暴雷,外界才意识到,信托与开发商背后的关系并不简单。眼下,一些拿着中融信托地产产品的投资人如坐针毡,尤其考虑到市场周知的几个“地产大雷”项目,背后都闪动着中融信托的身影。

  要知道,中融信托目前仍持有巨量的房地产信托,仅2021年,其投向房地产业务的信托资产金额就接近900亿。深挖中融信托的地产“朋友圈”,包括融创、恒大、阳光城、华夏幸福、泰禾、世茂、蓝光、花样年、中南等房企都位列其中。

  4月19日,塔牌集团全资子公司广东塔牌混凝土于2021年4月1日以自有资金2000万元认购中融信托发行的“中融-融沛231号”,业绩比较基准7.1%/年,期限12个月。

  然而一年时间过去,该信托产品却发生了延期支付情况。塔牌于4月18日收到中融信托发来的《临时管理报告》,根据项目公司及相关方申请,本信托计划项下存续的全部信托单位预计展期25个月。

  除了塔牌集团,微光股份去年同期也认购了4000万元融沛231号,4月15日已宣布产品将展期。

  据乐居财经了解到,融沛231号具有持有项目公司“中山市普力奥房地产开发有限公司”的土地使用权抵押、股权质押、保证担保以及项目公司全面监管、共管项目公司公章印鉴及网银ukey等保障措施。

  而普力奥地产背后大股东为淮安福晟房地产开发有限公司,持股96.4%,前者有被执行和股权冻结的风险记录。

  不仅“踩雷”闽系房企,中融信托还栽在了华夏幸福这家房企脚下,至今债务危机化解仍是一场混战。

  今年1月中旬,华夏幸福对中融信托违约两笔本息共计11.2亿元的到期信托计划,涉及产品为融昱100号和骥达11号;5个月后,中融和华夏幸福合作的享融223号、享融287号也相继出现到期难以兑付问题。

  据媒体报道,对于很多金融机构踩雷的华夏幸福,中融信托超越各家银行和头部信托公司,排名第一位。

  眼下,中融信托的不配合,事出有因。华夏幸福在对中融信托提供的协议细则中,要求将一项目信托展期5年调为8年。与此同时,中融信托放弃对华夏应收账款的质押权,未具体约定每年还款金额。

  这引起了中融信托以及投资人的不满,已决定否决债务重组协议。然而,事件到这里远未结束,双方的争端仍在继续。2月10日,中融信托表示,公司发现华夏幸福质押的176.49亿元的应收账款出现违规支付的情况。

  乐居财经获悉,华夏幸福与中融信托现存债务涉及四个信托项目,即骥达11号、融昱100号、享融223号和享融287号。去年12月,四个信托均已到期。

  值得关注的是,四个信托项目所募集的资金用于华夏幸福产业新城项目。上述信托分别对应廊坊某县、西安、合肥、新郑的四个产业新城项目。

  彼时,以产业新城运营商著称的华夏幸福在建设产业新城项目上,往往会与当地政府机构产生大量应收账款。而应收账款也正是中融信托在发行四笔信托计划时的抵押。

  事件似乎远未想象中的简单。中融信托通过对华夏幸福和出质人的财务报表追踪分析发现,河北省内应收账款金额减少,但是监管账户中并未收到相应资金,南部某城市也出现应收账款也存在类似情况。可见,项目信托资金被挪用。

  一位接近中融信托的人士此前对媒体表示,“双方仍没有达成一致,而且距离达成一致还很遥远,没有进行有效谈判,现在双方的争议不仅没有化解,而且几乎不可能调和。

  颇有戏剧性的一幕是,原定于2021年11月16日,在北京开庭审理的中融信托状告黄其森及北京泰禾房地产、北京泰禾嘉华房地产、北京泰禾嘉信房地产、北京中维房地产等贷款违约一案,因被告缺席未当庭判决。

  尽管种种“踩雷”消息频发,中融信托仍然坚守地产阵地。毕竟,考虑到资本方与开发商都是拴在一根绳上的蚂蚱,倘若房企最后因为流动性危机而破产倒闭,信托砸下的大笔资金也将覆水难收。

  尤其眼下,面对投资者如潮水般的质疑,信托机构只能从幕后走向台前,被迫下场收购股权、想方设法盘活项目。中融信托也不例外。

  其中,股权信托产品常见的手法是,信托公司通过入股房企的子公司、关联公司或项目进行输血,这样既不占用信托公司非标债权额,还能优化房企的财务指标,此外在对外转让时处置手段更加灵活。

  据媒体不完全统计,这两年中融信托和房企合作多达120只产品,80%被划分为“股权投资类”,大多附带着回购、对赌连带责任担保等条款。

  以“中融-承安88号集合资金信托计划”为例,这是2021年3月为融创定制的“权益类信托”项目。推介资料显示,这个项目存续期为24个月,中融信托计划下的资金将用于设立或注资目标公司,投资于融创中山民众项目、中山五桂山项目、中山三角项目、沈阳金泰项目和南宁五象湖项目。

  与此相对应的变化是,融创旗下的“中山铭晟房地产”在2021年3月新增了股东中融信托。此后,中山铭晟注资融创在中山市的三个楼盘所对应的项目开发公司中山立信、中山建成和中山茵景,成了大股东,而这三家公司的部分股权目前均质押给了中融信托。

  事实上,这不是中融信托第一次成为融创的“金主”,只不过2022年以来二者合作的频率有所增多,仅三月双方就达成不少于3笔合作。

  首先在3月3日,融创方转让山西融创恒基置业95%股权,中融信托接盘。股权变更前,山西融创恒基置业由北京融创恒基地产、山西融创房地产分别持股70%、30%;变更后,公司由中融信托、北京融创恒基地产分别持股95%、5%。

  据悉,山西融创恒基置业乃融创太原府的开发商,该项目首批将于今年10月交付。紧接着3月4日,中融信托又接盘融创旗下一家公司,对象为北京远房丰管理咨询有限公司(简称“远房丰管”),投资比例80%。股权关系显示,远房丰管此前由北京融创恒基地产100%控股;转让完成后,由中融信托和北京融创恒基地产各持股80%和20%。

  3月16日,融创还将旗下绍兴恒臻企业管理咨询有限公司20%的股权,用同样的手法转让给了中融信托。

  除了融创,很多房企的名字也出现在中融信托的朋友圈名单中。例如,中融信托与中国恒大合作发行过多项信托计划。此外,其朋友圈还有花样年、阳光城、合生创展、名门地产、泰禾、世茂、中南、港龙、北大资源等。

  中融信托频繁支援地产大佬,有人质疑其资金来源,更多人担心的是,中融向房企一下子借出这么多钱,是否都能收回来。尤其考虑到市场周知的几个“地产大雷”项目,背后都闪动着中融信托的影子。

  18年前,中植企业集团通过参与重组将中融信托纳入囊中,这是中植系版图扩张的关键。在业内,中融信托资产规模的崛起,靠的是“拼、抢”,颇具有“初生牛犊不怕虎”的无畏。

  2003年资产管理规模是12亿元,2008年这一数值达到了708亿元,规模翻增58倍。中融信托的市场化风格,还在金融行业引起不小的议论,曾有很长一段时间都在热议“中融现象”。

  地产信托承担起中融信托的业务增长,大概是在2010年。彼时,银监会开始限制通道类、融资类银信合作业务,中融信托一面收缩银信合作,开始寻找新的业务合作模式,地产信托便是在这时开始作为中融信托的主要业务。

  另一边,对于很多房企来说,虽然信托融资成本较高,但和银行贷款相比,这个方式更加方便灵活,尤其适用于那些从银行难以贷到款的小型开发商,只要预期地产项目足够赚钱,就能继续把资本游戏做大。

  而且和银行贷款、公开发债等其他融资手段相比,信托融资因其私募的性质,信息无须透明公开,因此腾挪空间也更大。所以,信托一度成为房企最倚重的融资渠道之一。

  据媒体报道,当时,中融信托的地产项目遍布全国,最快的时候从项目方考察到做信托计划,再到风控通过,只需要3天。

  这期间,地产信托的“快投”,推动中融信托的资产管理规模裂变式增长。数据显示,2010年2014年,资产管理规模分别为1820亿元、1783亿元、3057亿元、4882亿元、7227亿元,四年的时间规模增加了5407亿元。

  地位飞涨的中融信托,解直锟选择将其委身于“国”字军,中植集团甘愿退居第二股东之位。

  2018年,解直锟更是有意将中植集团从中融信托的直接控股股东中摘出,计划将手中32.9864%的股权转让给大股东经纬纺机,只是无奈最后因交易价格没谈妥,便就此搁置。

  目前,在股东名单上,经纬纺机以37.47%持股比例为中融信托的第一股东,中植集团以32.98%位居第二股东,哈尔滨投资集团和沈阳安泰达商贸分别持股21.538%和8.006%,位列三、四股东。

  坊间一直有传言,“中植系”表面上不是大股东,但实际上,中融信托重大经营决策基本是中植集团说了算,经纬纺机并没有参与到中融的日常经营中;中融信托的高管也多来自中植集团,其中担任中融信托法定代表人的刘洋,其是解直锟的侄子。

  近几年,市场环境也发生了变化,房地产类业务和融资类业务被监管压降,中融信托也主动调整战略方向,从2018年开始主动控制资产管理规模和营收,净利润在2020年还出现了下滑。

  2021年,中融信托受托的管理资产为6387亿元,规模同比有所下降,全年实现营收58.58亿元(合并),净利润14.87亿元,同比增幅分别为6.51%、7.79%。

  从资金信托的投向领域来看,中融信托投向实业的占比最高为40.61%,紧跟其后的金融机构达到32.52%,房地产相比2020年的18%,下降近4个点达14.02%,投入金额达895.55亿元。

  3月,中融信托因集合资金信托计划募集资金投放到“四证不全”房地产项目,而被黑龙江银保监局罚款20万元。

  另一方面,中融信托正在向标品信托投资体系和新的产融结合业务模式转向。值得注意的是,中融信托在2021年6月,盘走北京亚奥区域的天圆祥泰大厦。同时,中融信托旗下地产基金中融长河资本,也不断在一线城市“扫楼”。

  转型路漫漫。但眼下,中融信托必须直面未来半年房地产信托偿付高峰的挑战,这也是悬在整个地产行业之上的“达摩克里斯剑”。

  2021年,房地产信托违约规模达到917亿元,超过64家信托机构踩雷。国盛证券表示,“信托偿还压力将在2022年3月、5月和6月增加,届时每月有超过500亿元的信托到期”。

  5月17日,北京市统计局发布2022年1-4月北京市房地产市场运行情况。

  单位降低后的缴存比例不低于5%且不低于现行缴存比例3个百分点,调低比例的时间间隔不少于1年。

  新一轮疫情的胶着,让不少行业再次按下暂停键,也让本就困难的旅业雪上加霜。

  同时,国资物企在资金、资源整合方面具备优势,背靠国资平台也能够链接更多资源,尝试更多的服务场景。

  不过,展望房地产板块,业内专家也表示,房地产板块的配置价值是依旧存在的。

  合富研究院高级分析师李兴旺认为,“莞七条”提出满足合理购房信贷需求,在“因城施策”背景下,此后东莞首付比例、贷款利率均有望调整,后市成交可期。



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